原車融資,打通直接融資渠道房企重組上市再起熱潮
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發佈時間：
2009/6/24 下午 04:46:42
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打印今年3月以來，國內樓市強勢復甦，證券市場估值大幅提升，房地產企業又開始“排演”通過定向增發向目標上市公司注入資產的“大戲”。其中，有華僑城集團旅遊地產整體上市等範本，也有金科借殼ST東源(000656)、*ST九發(600180)化身地產股等大量“烏雞變鳳凰”的案例。
今年3月以來，國內樓市強勢復甦，證券市場估值大幅提升，房地產企業又開始“排演”通過定向增發向目標上市公司注入資產的“大戲”。其中，有華僑城
集團旅遊地產整體上市等範本，也有金科借殼ST東源(000656)、*ST九發(600180)化身地產股等大量“烏雞變鳳凰”的案例。
中國證券報記者統計，今年3月至今，已公佈定向增發方案計劃注入房地產資產的上市公司已達11家，涉及金額近310億元。另外，還有ST星美(000892)、*ST炎黃(000805)等數家殼公司被房地產企業“相中”，擬變身地產股。
業內人士指出，受益於樓市和股市雙重回暖，地產商又開始重拾2007年借殼重組和向上市公司“裝資產”的做法。這一方面大幅放大了上市資
產的估值，並打通直接融資渠道；另一方面，也將房地產實體開發領域內的風險轉移至資本市場。有專家提醒，近期，樓市銷售強勁已帶動房價明顯上揚，而地產公
司再起上市熱潮，可能加劇房地產泡沫的生成。
借殼風勁刮
對於房地產企業而言，借殼是實現上市夢想的主要途徑。今年上半年，在樓市見底、通脹隱現等背景下，房地產企業通過借殼上市和通過增發注入資產的案例大量浮出水面。受業績顯著增厚效應的影響，這些公司的股票受到投資者熱捧。
深市三家長期停牌的公司股票於6月初集體復牌，主營業務皆轉型為房地產。這三家公司分別為萬方地產(000638)、ST中潤(000506)和順發恆業(000631)，股票復牌當日漲幅分別高達560%、93.69%和1255%。
行業景氣回升、股價上攻走勢凌厲，引發房地產公司借殼ST及資產注入的熱潮。數據顯示，僅在6月上半月，就有4家上市公司擬通過資產注入等方式變身房地產公司。
6月4日，停牌70多天的ST東源發布重組預案，擬以5.18元/股發行不超過9.21億股，吸收合併地產商金科集團47.70億元資產，由此金科實現整體上市。
6月11日，又有三家公司公佈了重組方案，欲變身房地產公司。
S*ST三農(000732)擬向福建泰禾投資有限公司發行不超過7.84億股股份，購買其持有的福州泰禾房地產開發有限公司100%股權，交易價格高達
24.23億元。兆維科技(600658)擬置入北京和智達投資有限公司持有的北京電子城有限責任公司91.36%股權、北京市麗水嘉園房地產開發有限公
司100%股權。電子城和麗水嘉園是北京電控僅有的兩家擁有房地產開發資質的企業，重組完成後，兆維科技就成為北京電控旗下地產開發業務的平台。幾經波瀾
的ST星美(000892)重組也有了新動向。大股東上海鑫以實業有限公司的股東余文敏和豐盛地產，分別將其持有的上海鑫以40%股權和60%股權轉讓給
新豐福貿易(上海)有限公司，這意味著在新世界地產退出之後，新豐福將成為公司新的重組方。業界預計，新豐福掌門人杜惠愷有可能將旗下龍金公司擁有的上海
新尚賢坊房地產發展、上海香港新世界花園等股權資產注入公司，最終實現借殼上市。
一位投行人士分析，房地產企業通過借助優秀的殼資源上市，能有效節省上市成本，同時也能憑藉地產行業的熱度實現“財富激增”的奇蹟。
三因素助推資產注入
“近期，房地產公司向目標公司注入資產的現象頻繁出現，主要受三重因素影響：一是行業景氣回升，使得房地產資產能享有較高的市盈率；二是在證監會重啟
IPO的背景下，地產公司上市融資也出現一定程度放寬；三是中小房企特別是民營開發商的融資渠道依然匱乏。”一位券商研究員向中國證券報記者坦言。
國家統計局的數據顯示，今年前五個月，全國商品住宅銷售面積增長26.7%，商品住宅銷售額增長49.0%。 5月份，全國房地產開發景氣指數為95.94，比4月份提高1.18點。這是一年多來房地產業景氣指數首次止跌回升。
中原證券一份研究報告顯示，房地產市場成交量已經維持近7個月的回暖走勢。 2009年可結算資源增加、計提存貨跌價準備減少，將使房地產企業全年業績實現確定性增長。
與此同時，二級市場地產板塊的表現也十分搶眼。年初至昨日收盤，房地產板塊(申万)已經連續上漲，累計漲幅高達110.5%，僅次於有色
金屬，位列A股第二位。業內人士表示，由於2009年房地產公司的業績將實現增長，因此相對市場整體估值，房地產股估值仍有提升空間。
不過，對於中小房企而言，融資渠道單一的問題依然突出。一位券商投行部的人士坦言，“除非是大地產公司，其他來洽談IPO的地產企業，我們一般都不會接手，即使是項目特別集中的區域性開發商也不想做，因為成功的可能性很小。”
對於房地產公司特別是中小型公司來說，實現一些相對硬性的指標不是那麼容易。
“禁止分割領取土地證，符合90/70的產業政策，沒有買了2年沒開工的土地，付清地價款。這些在證監會發審委的審核中是必然考察的項目。”該投行人士
說，而這些指標很大程度上影響了開發商的直接融資。
泡沫須警惕
“現在地產商資本運作的手法，和2007年如出一轍，樓市和地產股一起在推升泡沫。”21世紀不動產分析師孟奇指出。
當行業景氣度上升時，相關企業都會進行槓桿式擴張，這一過程需要大量資金，而上市是最優的選擇。目前，房地產公司往往以開發資產作為對價形式，獲得目標上市公司定向增發的股份，從而實現控股上市公司的目的，而其主要資產也成為了上市公司的主營資產。
業內專家指出，從表面上看，針對ST公司進行對價注資，可以大幅改善該公司資產質量和盈利能力，增厚公司業績，進而使公司步入規模化擴張之路。不過，企業具備可持續盈利能力並實現擴張，有賴於行業環境的反轉，也有賴於企業對市場機遇的有效把握。
“近期房地產市場在復蘇過程中又出現了令人擔憂的'過熱'苗頭。中小地產商借殼上市後，可以通過發債、增發股份、股權質押等多種形式實現融資擴張，這將增加市場的風險。”房地產諮詢機構的吳迪萊經理認為。
借殼*ST中遼(000638)的萬方地產在復牌後便表示，公司將實施進一步定向增發，由公司向控股股東北京万方源房地產開發公司、萬方
控股及戰略合作方長城公司定向發行股份購買經營性資產或股權。萬方源已與長城公司簽訂戰略合作協議，後者承諾在未來三年內向上市公司以定向增發、合作開發
等方式提供不低於2000畝的優質建設用地。據萬方地產的說法，公司主業已盈利且具有持續性。在定向增發完成後，公司將擁有大量優質資產，預計將在未來
4-5年內給上市公司帶來40.27億元的收入。
事實上，多數最終注入上市公司的房地產業務能否符合預期，還是一個問號。而且，不少公司的上市目的僅僅是“圈錢”，畫餅不兌現的先例屢見不鮮。而對於資本運作而言，未來減持套現的收益可能依然巨大。
